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恒隆,离惊喜还有多远?
发布时间:2019-08-01 11:07来源:网络整理

  财报季,恒隆()地产总是第一个交卷。今年,也不例外。可当再次被追问恒隆是否过于“平稳”时,陈启宗不淡定了。

  午间公布的成绩单上,恒隆地产的总收入净利同比双双下滑。

  “恒隆租务只是平稳发展,够不够带动公司向前发展?”业绩会现场,媒体们的提问,毫不委婉。

  够,非常够,这是陈启宗给出的答案。

  “(上海以外)6个项目有3个(半年租金收入、零售额)是25-30个百分点增长,这叫不叫做平稳呢?”他顿了一下,继续说:“我说不是很平稳。这是相当快速增长。”

  可“快速增长”的恒隆,风头正被一众后来者抢占着。前有新鸿基家的徐家汇ITC商场,后有今日引爆业界神经的新世界。

  若猜测成真,不久后,在恒隆杭州百井坊地块6公里外,一座K11将拔地而起。这样,恒隆还能一直快下去吗?

  01 陈启宗自豪的三项目,收入贡献不足1/5

  2019半年报显示,因无确认物业销售收入,恒隆地产总收入全部来自物业收租,大幅减少18%至42.04亿港币;净利润受物业估值下跌影响,大跌25%至35.16亿港币。

  

恒隆,离惊喜还有多远?

  图片来源:恒隆地产2019半年报

  内地和香港物业租赁平分秋色。截至今年6月30日,内地整体物业组合收入18.94亿元,其中8大商场租金收入为14.79亿元,上涨8%,增幅并未超市场预期。

  

恒隆,离惊喜还有多远?

  而让陈启宗引以为傲的三个零售额增长超25%的项目(大连、无锡和沈阳皇城三座恒隆广场()()),总租金收入占比仅仅达到16.31%。基数低,是这三项目共通点。

  对恒隆来说,最大的摇钱树依旧是上海2大项目。虽然同比增幅仅有4%,但却“输血”12.21亿元,占内地总收入64.47%。

  其中,上海恒隆广场“吸金王”的头衔毫无悬念,自其2017年完成大型资产优化计划,今年上半年以8.27亿元的租金收益,一骑绝尘。

  逐步翻新中的上海港汇恒隆广场,是8个商场中上半年租金收益唯一下跌商场,但对于恒隆地产来说,这不过是为了提高项目战斗力“必要牺牲”。

  但“上海依赖症”是把双刃剑,一旦这两项目表现不佳,恒隆坚持的“稳定”会受严重影响,更不用说快速增长。

  历年财务数据显示,新项目开业对恒隆的租金增速贡献甚微。而其在上海两座神话般的“店王”更是不可复制。

  

恒隆,离惊喜还有多远?

  (备注:此为百分比堆积柱状图)数据来源:公司年报商业地产头条制图

  于恒隆而言,未来业绩想象力或由“新货”提供。据半年报,恒隆地产发展中投资物业总值403.35亿港币,包括位于内地的昆明、武汉及杭州项目,以及沈阳和无锡项目的余下发展期数。

  

恒隆,离惊喜还有多远?

  但这些“新货”们,不得不面对事实是:恒隆的护城河,已不如从前那般坚固了。

  02 恒隆的护城河,今安在?

  虽别家成绩单,静待揭盅。可参考前三年数据(按披露了具体项目的上市公司财报计算),特别是考虑体量,按单平租金收入计算,全中国“店王”美称再次花落上海恒隆广场。

  但恒隆能独占“店王”多久呢?这是个未知数。因为成都IFS正迎头赶上,若其保持2018年增长率,今年年底其租金总量或将超过上海恒隆广场。

  

恒隆,离惊喜还有多远?

  (备注:2018、2017、2016年人民币对港币汇率1:0.838;1:0.866;1:0.855)

  数据来源:公司年报商业地产头条制图

  另一方面,上海商业大环境亦在变化,“大而全”渐成趋势,恒隆的竞争对手多了,也强了。

  据《2018上海购物中心发展报告》,与2016年、2017年相比,2018年新开购物中心经营规模将呈现大型化的趋势:超过10万平米的购物中心有20家。

  “由于体量普遍趋大,购物中心的消费服务将更加系列化,功能也将更加综合化。“

  5.36万平米的上海恒隆广场,与“大”不沾边。过去的它,靠着“顶奢”标签,活成了上海滩一道“浮华”风景线。可现在,风景中即将闯入别的玩家。

  2020年底,前滩太古里将屹立浦东;同年计划入市的还有新鸿基的徐家汇ITC商场。后者,与恒隆沪上PK的火药味更浓。

  上海人眼中,曾经恒隆与新鸿基较量的范围是偌大上海滩(上海恒隆广场VS上海国金中心);现在,它们要在徐家汇商圈正面硬干。

  据赢商大数据监测:

  

恒隆,离惊喜还有多远?

  的确,上海恒隆广场已做大哥好多年,但被追上,不是不可能的。其此前建立的护城河,因两大风险因素面临着不定时性冲击。

  奢侈品围城,市场不确定性大

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